ความรู้ทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิ...

ความรู้ทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
ความรู้เกี่ยวกับที่ดิน การที่ประชาชนจะไปทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดิน บางครั้งอาจเกิดความสับสนไม่เข้าใจระเบียบคำสั่ง และแนวทางปฏิบัติทำให้เสียเวลาในการไปติดต่อหลายครั้ง หวังเป็นอย่างยิ่งว่าคำแนะนำในเว็บไซต์นี้ซึ่งนำมาจากกรมที่ดิน จะเป็นประโยชน์ แก่ประชาชนทุกท่าน เป็นหนึ่งในหลายๆแนวทางที่จะเอื้อประโยชน์แก่ประชาชนในการติดต่อขอรับบริการจากสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ หลักฐานที่ควรนำไปประกอบขอจดทะเบียนที่ดินประเภทต่างๆ เมื่อท่านมีความประสงค์จะไปติดต่อสำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา ส่วนแยก หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ/กิ่งอำเภอ เพื่อขอทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฏหมาบแพ่งและพาณิชย์ เช่นซื้อขาย ขายฝาก ให้ จำนอง พนักงานเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบถึงสิทธิ ความสามารถของบุคลรวมตลอดถึงหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและคู่กรณีปรพกอบการพิจารณา หลักฐานต่างๆดังกล่าวจึงมีส่วนสำคัญที่จะทำให้การดำเนินงานการจดทะเบียนช้าหรือรวดเร็วได้ เพื่ออำนวยความสะดวกและรวดเร็วให้แก่ประชาชนผู้มีความประสงค์จะมาขอจดทะเบียนหรือขอออกหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน กรมที่ดินจึงได้จัดทำคำแนะนำประชาชนในการเตรียมหลักฐานต่างๆเพื่อแสดงต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา/ส่วนแยก หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ/ กิ่งอำเภอขึ้นแล้วแต่กรณี การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมส่วนใหญ่มักจะมีคู่กรณี 2 ฝ่าย ส่วนการขอออกหนังสือสำคัญที่ดินเช่นการขออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เป็นเรื่องที่ฝ่ายผู้ขอดำเนินการฝ่ายเดียว ฉะนั้นหลักฐานที่จะนำไปประกอบการสอบสวนของเจ้าหน้าที่จึงจำแนกได้ออกเป็น 2 ลักษณะ ตามฐานะของคู่กรณี อันได้แก่ “ผู้โอน ” ฝ่ายหนึ่ง “ผู้รับโอน” อีกฝ่ายหนี่งดังนี้ ผู้โอนหมายถึง ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ์อื่นๆซึ่งมีความประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ์ไปยังบุคคลอื่นซึ่งเรียกว่าผู้รับโอนสำหรับกรณีนี้มีหลักทั่วไป เกี่ยวกับหลักฐานเหล่านี้ไประกอบการโอนไม่ว่าจะโอนในประเภทใดก็ตามเช่น ในฐานะผู้ขาย ผู้ให้ จะต้องนำหลักฐานเหล่านี้ไปประกอบการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่คือ 1.บุคคลธรรมดา - โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ - ทะเบียนบ้าน (ทร14) - บัตรประจำตัวประชาชน - ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย - หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู้สมรสในกรณีขาดจากการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานการหย่า - สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำถ้ามี - ถ้าไม่ไปดำเนินการเองต้องมีหนังสือมอบอำนาจ และต้องนำบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจหรือ สำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจไปด้วย - การเขียนข้อความในหนังสือมอบอำนาจให้ปฏิบัติตามคำเตือนด้านหลังแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน 2. นิติบุคคล - โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ - หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคลพร้อมตัวอย่างลายมือชื่อของผู้มีอำนาจลงนาม - รายงานการประชุมของนิติบุคคล ในกรณี ที่ต้องมี - หนังสือบริคณห์สนธิ ตราสารจัดตั้งหรือเอกสารการจัดตั้งนิติบุคลนั้น ผู้รับโอนได้แก่ ผู้รับสัญญาจากผู้โอน เช่น หู้ซื้อ ผู้รับโอน เป็นต้น แต่เนื่องจากประเภทการโอนมีหลายประเภท และแต่ละประเภทอาจตรวจสอบเรียกหลักฐานประกอบการสอบสวน ทางฝ่ายผู้รับโอนแตกต่างกันออกไป ซึ่งจำแนกออกตามลักษณะ ประเภทสัญญาดังนี้ ประเภทจำนองและขายฝาก หมายถึงกรณีเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจดทะเบียนเป็นประกันการกู้ยืมเงินหรือประกกันหนี้ไว้แก่ผู้รับจำนองหรือขายฝาก ซึ่งอาจเป็นบุคคลธรรมดา หรือ นิติบุคคล ดังนั้น ผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องมีสองฝ่ายคือผู้จำนองหรือผู้ขายฝากผู้จำนองหรือผู้ขายฝาก หลักฐานที่จะต้องนำไปคือ 1.บุคคลธรรมดา - โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ - ทะเบียนบ้าน (ทร14) - บัตรประจำตัวประชาชน - ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย - หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู้สมรสในกรณีขาดจากการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานการหย่า - สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำถ้ามี - ถ้าไม่ไปดำเนินการเองต้องมีหนังสือมอบอำนาจ และต้องนำบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจหรือ สำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจไปด้วย - การเขียนข้อความในหนังสือมอบอำนาจให้ปฏิบัติตามคำเตือนด้านหลังแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน 2. นิติบุคคล - โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ - หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคลพร้อมตัวอย่างลายมือชื่อของผู้มีอำนาจลงนาม - รายงานการประชุมของนิติบุคคล ในกรณี ที่ต้องมี - หนังสือบริคณห์สนธิ ตราสารจัดตั้งหรือเอกสารการจัดตั้งนิติบุคลนั้น ผู้รับจำนอง หรือผู้ขายฝาก หลักฐานที่จะต้องนำไปคือ 1.บุคคลธรรมดา - โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ - ทะเบียนบ้าน (ทร14) - บัตรประจำตัวประชาชน - ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย - หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู้สมรสในกรณีขาดจากการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานการหย่า - สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำถ้ามี - ถ้าไม่ไปดำเนินการเองต้องมีหนังสือมอบอำนาจ และต้องนำบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจหรือ สำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวผู้มอบอำนาจไปด้วย - การเขียนข้อความในหนังสือมอบอำนาจให้ปฏิบัติตามคำเตือนด้านหลังแบบพิมพ์หนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดิน 2. นิติบุคคล - โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ - หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคลพร้อมตัวอย่างลายมือชื่อของผู้มีอำนาจลงนาม - รายงานการประชุมของนิติบุคคล ในกรณี ที่ต้องมี - หนังสือบริคณห์สนธิ ตราสารจัดตั้งหรือเอกสารการจัดตั้งนิติบุคลนั้น ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนและค่าอากรแสตมป์ - ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท - ค่าจดทะเบียน ร้อยละ 1บาท ไม่เกิน 200,000 บาท เมื่อคู่กรณีไปถึงสำนักงานที่ดิน ขั้นตอนที่ 1 คือ ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ของสำนักงานที่ดิน เพื่อ - ขอคำแนะนำ - ตรวจสอบหลักฐานเอกสารต่างๆ - รับบัตรคิวตามลำดับก่อนหลัง ขั้นตอนที่ 2 ยื่นหลักฐานเอกสารต่างๆให้เจ้าหน้าที่สอบสวนตามช่องที่ระบุไว้ในบัตรคิว ขั้นตอนของเจ้าหน้าที่ - ตรวจสอบสารระบบที่ดินและหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน - รับคำขอและสอบสวนคู่กรณีตามลำดับในบัตรคิว - ตรวจอายัด คือ ตรวจดูว่ามีผู้ของดให้ทำเรื่องต่างๆไว้ก่อนหรือไม่ - ประเมินราคาทุนทรัพย์สำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม - ทำสัญญาและแก้ทะเบียนในโฉนดที่ดิน ขั้นตอนที่ 3 - คำนวนค่าธรรมเนียมภาษีต่างๆ - ขำระค่าธรรมเนียมและภาษีอากรต่างๆ ขั้นตอนของเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียน - ตรวจสอบเรื่องทั้งหมด - คู่กรณีลงนามในสัญญาหรือบันทึกตามข้อตกลง - เจ้าหน้าที่พนักงานที่ดินลงนามจดทะเบียนในสัญญาหรือบันทึกข้อตกลงลงในโฉนดที่ดิน - ประทับตรา ขั้นตอนที่ 4 แจกโฉนดและสัญญา - โปรดตรวจสอบเอกสารความถูกต้องในโฉนดที่ดิน และสัญญาด้วยว่าถูกต้องหรือไม่ เช่น ชื่อตัว ชื่อสกุล อายุ ชื่อบิดามารดา ที่อยู่ก่อนกลับ
ผู้ตั้งกระทู้ admin :: วันที่ลงประกาศ 2009-05-13 11:32:28 IP : 118.175.64.208

[1]

ความคิดเห็นที่ 1 (3089222)

1. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดิน ก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ เช่นได้มาโดยได้โฉนดแผนที่โฉนด
ตราจอง, หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว, ได้มาซึ่งที่บ้านที่สวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จ บทที่ 42 ที่ดินประเภทนี้เป็นที่มีกรรมสิทธิแต่ไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ และไม่ถือว่าเป็นที่ดินมือเปล่า ฎีกาที่ 1570/2500 ที่พิพาทซึ่งเจ้าของได้ครอบครองทำที่ดินให้เป็นที่บ้านที่สวนมาก่อนประกาศใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ 4 และพระราชบัญญัติ ออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) 2479 แล้วแม้ที่ดินพิพาทจะเป็นที่ดินมือเปล่าไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ ก็ต้องนำกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จบทที่ 42 มาใช้บังคับคดี โดยถืออายุความสละที่ดิน 9 ปี 10 ปี หาใช่อายุความ 1 ปี ไม่

2. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินตั้งตำบล และได้มาโดยขอออกโฉนดที่ดินเฉพาะราย (ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 และ 59)

3. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินโดยนิติกรรม เช่น โดยการซื้อขาย แลกเปลี่ยนให้จำนอง, ขายฝาก ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้น เป็นโมฆะ

4. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดินโดยผลของกฎหมาย เช่น

ก) ได้กรรมสิทธิในที่ดินจากที่งอกริมตลิ่ง ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกนั้นเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น โดยหลักของที่งอกริมตลิ่ง จะต้องเกิดขึ้นโดยธรรมชาติและติดต่อเป็นผืนเดียวกันแต่เจ้าของที่ดินมีจะมีกรรมสิทธิในที่งอกได้ต้องเป็นที่ที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ เช่น โฉนดที่ดิน ถ้าเจ้าของที่ดินแปลงใดเป็นที่มือเปล่าเกิดที่งอกออกมา เจ้าของที่แปลงนั้นก็มีแต่สิทธิครอบครองที่งอกเท่านั้น ดังนั้นหากเป็นงอกออกมาจากที่ดินมีโฉนด เจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าวมีกรรมสิทธิในที่งอก ผู้อื่นจะแย่งการครอบครองที่ดินส่วนนี้ต้องครองครองปรปักษ์เกินกว่า 10 ปี จึงได้กรรมสิทธิ หากเป็นที่งอกออกมาจากที่ดินมือเปล่า (สค.1 , นส.3)
เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองหากผู้อื่นแย่งการครอบครองและเจ้าของไม่ฟ้องร้องเรียกคืนภายใน 1 ปี เจ้าของสิ้นสิทธิในที่งอกนั้น

ข) ได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดิน โดยการครอบครองปรปักษ์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ” ที่ดินที่จะถูกครอบครองปรปักษ์ได้จะต้องเป็นที่ดินของผู้อื่นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ (โฉนดที่ดิน, โฉนดแผนที่, โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้วที่บ้านที่สวนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทที่ 42) ที่ดินมือเปล่า (ส.ค.1, น.ส.3) จะถูกครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เช่น ก.ครอบครองที่ดินมือเปล่าอย่างเจ้าของมา 10 ปี ก.ก็คงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น

การได้กรรมสิทธิโดยครอบครองปรปักษ์จะต้องให้ศาลสั่งว่าได้มาโดยครอบครองปรปักษ์แล้วนำคำสั่งศาลไปขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินประเภทได้มาโดยการครอบครองหากเจ้าของได้โดยการครอบครองบางส่วน ก็ไปขอจดทะเบียนในประเภทได้มาโดยการครอบครองเฉพาะส่วนหรือได้รับแบ่งมาโดยการครอบครอง

ค) การได้มาซึ่งกรรมสิทธิในที่ดิน โดยทางมรดก การจะมีกรรมสิทธิในที่ดินมรดกที่ดินมรดกนั้นต้องเป็นที่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ เช่น โฉนดที่ดินถ้าที่ดินมรดกเป็นที่มือเปล่าเช่นที่ นส.3, สค.1 ก็มีเพียงสิทธิครอบครอง

ผู้ได้ทรัพย์มาโดยทางมรดกนี้ จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเสียก่อนจึงจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ เช่น นาย ก. ทำพินัยกรรมยกที่ดินโฉนดให้นาย ข. เมื่อนาย ก. ตาย นาย ข. ก็ได้รับมรดกทันทีโดยผลของกฎหมายโดยไม่ต้องจดทะเบียน เนื่องจากพินัยกรรมมีผลเมื่อเจ้ามรดกถึงแก่ความตายหรือหากไม่มีพินัยกรมเมื่อเจ้าของมรดกถึงแก่ความตายมรดกก็ตกไปยังทายาทโดยธรรมทันที แต่ต่อมาหากนาย ข. ต้องการขายที่ดินมรดกให้นาย ค. นาย ข.จะทำไม่ได้เพราะชื่อในโฉนดยังเป็นชื่อนาย ก. เจ้าของเดิมอยู่ นาย ข. จะต้องจดทะเบียน การได้มาประเภทมรดก ลงชื่อนาย ข. เป็นผู้ถือกรรมสิทธิเสียก่อนจึงจะเอาที่ดินไปจดทะเบียนขายให้นาย ค. ต่อไปได้ เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรค 2 บัญญัติว่า “ถ้าผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้นถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้” การได้มาทางมรดกก็เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเช่นกัน

วิธีการจดทะเบียนการได้มาประเภทมรดก

1. ให้ผู้ได้รับมรดกนำหลักฐานสำหรับที่ดินหรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน นส.3 พร้อมด้วยหลักฐานในการรับมรดก เช่น พินัยกรรม มรณบัตร สูติบัตร สำเนาทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัวประชาชน ไปยื่นขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอยู่กับบุคคลอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเรียกมาได้

2. ให้ผู้ขอรับมรดก ยื่นคำร้องพร้อมหลักฐานต่างๆ ดังกล่าวในข้อ 1 ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

3. พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานและหากเชื่อว่าผู้ขอเป็นทายาทก็จะประกาศการขอรับมรดกนั้น 60 วัน แม้เป็นการโอนมรดกตามพินัยกรรมก็ต้องประกาศด้วยเว้นแต่มีการจดทะเบียนตั้งผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลก่อนแล้ว และผู้จัดการมรดกโอนต่อให้ทายาทไม่ต้องประกาศ ประกาศนั้นให้ติดไว้ที่อำเภอสำนักงานที่ดิน ที่ทำการกำนัน บริเวณที่ดินแห่งละ 1 ฉบับ ส่งประกาศให้ทายาททุกคนที่ผู้ขอแจ้งว่าเป็นทายาททราบเท่าที่จะทำได้

4. ถ้าไม่มีผู้โต้แย้ง ก็ให้จดทะเบียนโอนมรดกให้แก่ทายาทตามที่ขอ

5. ถ้ามีผู้โต้แย้ง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนคู่กรณีแล้วเปรียบเทียบประนีประนอมกันหากไม่ตกลงให้เจ้าหน้าที่สั่งการไปตามที่เห็นสมควรแล้วแจ้งคู่กรณีทราบ ผู้ที่ไม่พอใจให้ไปฟ้องศาลภายใน 60 วัน นับแต่ทราบคำสั่ง ถ้ามีการฟ้องศาลให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่รอเรื่องไว้ก่อน เมื่อศาลพิพากษาจึงดำเนินการตามที่ศาลสั่ง

ถ้าไม่ฟ้องภายในกำหนดให้ดำเนินการไปตามที่พนักงานเจ้าหน้าที่มีคำสั่ง

ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนมรดกถ้าเป็นการรับมรดกระหว่างบิดา มารดา บุตร สามี เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 50 สตางค์ของจำนวนทุนทรัพย์ ไม่ต้องเสียค่าอากร

การเสียสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน

ผู้มีสิทธิในที่ดินอาจเสียสิทธิในที่ดิน ได้โดยที่ดินนั้นจะตกเป็นของรัฐในกรณีที่มีการทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้พื้นที่ดินรกร้างว่างเปล่าาเกินเวลาดังนี้

1. สำหรับที่ดินมีโฉนดที่ดินเกิน 10 ปี ติดต่อกัน

2. สำหรับที่ดินที่มี น.ส.3 เกิน 5 ปี ติดต่อกัน

โดยถือว่าผู้นั้นเจตนาสละสิทธิในที่ดินเฉพาะส่วนที่ได้ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 6)

การขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 หรือ น.ส.3ก)

ที่ดินที่จะขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ มีดังนี้

1. เป็นที่ดินที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว

2. ต้องไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง

3. ต้องไม่เป็นที่เขา ที่ภูเขา หรือที่สงวนหวงห้าม หรือที่ดินที่ทางราชการเห็นว่าควรสงวนไว้เพื่อทรัพยากรธรรมชาติ

หลักฐานที่จะต้องนำไปแสดงประกอบการขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีดังนี้

1. บัตรประจำตัว

2. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

3. ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน

4. ใบจองหรือใบเหยียบย่ำ

5. ตราจองเป็นใบอนุญาต

6. หลักฐานการเสียภาษีที่ดินหรือหลักฐานอื่นๆ ในกรณีที่ไม่ได้แจ้งการครอบครองและไม่อยู่ในท้องที่ประกาศเป็นเขตเดินสำรวจออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)

วิธีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์

1. ผู้ขอต้องยื่นคำขอต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอท้องที่ที่ดินตั้งอยู่แล้วแต่กรณี พร้อมทั้งแนบหลักฐานตามที่กล่าวมาแล้ว

2. เมื่อรับคำขอแล้ว นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ หรืออาจจะมอบให้เจ้าหน้าที่ผู้ใดไปแทนก็ได้ จะออกไปทำการรังวัดพิสูจน์สอบสวนว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นตามระเบียบและกฎหมาย ในการรังวัดเจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินข้างเคียงต้องไประวางชี้แนวเขตและลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานด้วย

3. เมื่อได้พิสูจน์การทำประโยชน์แล้วปรากฎว่าได้มีการครอบครองและทำประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพที่ดินในท้องถิ่น ตลอดจนสภาพกิจการที่ได้ทำประโยชน์แล้ว นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอจะประกาศคำขอรับรองการทำประโยชน์ไว้ 30 วัน ณ ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอที่ทำการกำนันในบริเวณที่ดินที่ขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์และสำนักงานเทศบาล (ถ้ามี) แห่งละ 1 ฉบับ

4. ถ้ามีผู้คัดค้าน นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอจะทำการสอบสวนเปรียบเทียบ ถ้าตกลงกันได้ก็ดำเนินการไปตามข้อตกลงนั้น หากตกลงกันไม่ได้ก็ให้มีคำสั่งว่าจะออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่ฝ่ายใด และให้ฝ่ายที่ไม่พอใจไปดำเนินการฟ้องร้องต่อศาลภายในกำหนด 60 วัน นับแต่วันรับทราบคำสั่ง เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งประการใดให้ดำเนินการไปตามนั้น ถ้าไม่ได้ฟ้องภายในกำหนด 60 วัน ก็ให้ดำเนินการไปตามที่มีคำสั่งไว้แล้ว

5. ถ้าไม่มีผู้คัดค้าน ก็ให้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ต่อไป

6. ถ้าปรากฎว่า การออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไปโดยความผิดหลงหรือฝ่าฝืนกฎหมายหรือไม่ถูกต้องด้วยประการใดก็ตาม ผู้ว่าราชการจังหวัดมีอำนาจสั่งเพิกถอน น.ส.3 ได้

การขอออกโฉนดที่ดิน

ที่ดินที่จะขอออกโฉนดที่ดินได้ มีดังนี้

1. เป็นที่ดินที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว

2. ต้องไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง

4. ต้องเป็นที่ดินที่ได้มีระวางแผนที่เพื่อการออกโฉนดที่ดินแล้ว

หลักฐานที่จะต้องนำไปแสดงประกอบขอออกโฉนดที่ดิน มีดังนี้

1. บัตรประจำตัว

2. แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

3. ใบรับแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน

4. ใบจองหรือใบเหยียบย่ำ

5. ตราจองเป็นใบอนุญาต

6. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือใบสำคัญแสดงการนำที่ดินขึ้นทะเบียน (แบบหมายเลข 3)

7. หนังสือแสดงการทำประโยชน์ ในกรณีที่ได้รับการจัดที่ดินในนิคมสร้างตนเองหรือ สหกรณ์นิคม

8. หลักฐานการเสียภาษีที่ดินหรือหลักฐานอื่น ในกรณีที่ไม่ได้แจ้งการครอบครองและไม่อยู่ในท้องที่ประกาศเป็นเขตเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั้งตำบล

วิธีการขอออกโฉนดที่ดิน

1. ผู้ขอต้องยื่นคำขอพร้อมหลักฐานการได้มาซึ่งที่ดินตามที่กล่าวมาแล้วต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขา แล้วแต่กรณี

2. เมื่อได้รับคำขอแล้ว เจ้าหน้าที่จะออกไปทำการรังวัดและทำการไต่สวนเจ้าของที่ดินผู้ปกครองท้องที่ และเจ้าของที่ดิน
ข้างเคียง

3. เมื่อรังวัดเสร็จเรียบร้อยและไม่มีข้อขัดข้อง เจ้าพนักงานที่ดินก็จะประกาศแจกโฉนดมีกำหนด 30 วัน โดยปิดไว้ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขา ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนันและบริเวณที่ดินที่ขอออกโฉนดที่ดินแห่งละ 1 ฉบับ ในเขตเทศบาลให้ปิดไว้ ณ สำนักงานเทศบาลอีก 1 ฉบับ

4. ถ้ามีผู้โต้แย้งคัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินจะทำการสอบสวนเปรียบเทียบ ถ้าตกลงกันได้ก็จะดำเนินการไปตามความตกลง ถ้าไม่ตกลง เจ้าพนักงานที่ดินก็จะเสนอเรื่องพร้อมความเห็นไปให้ผู้ว่าราชการจังหวัดพิจารณาสั่งการ เมื่อผู้ว่าราชการจังหวัดสั่งแล้ว ถ้าฝ่ายใดไม่พอใจให้ฝ่ายนั้นไปฟ้องศาลภายใน 30 วันนับแต่วันทราบคำสั่ง ถ้าไม่มีการฟ้องศาลก็ดำเนินการไปตามที่ผู้ว่าราชการจังหวัดสั่ง

5. ถ้าไม่มีผู้ใดคัดค้านโต้แย้งก็ออกโฉนดที่ดินให้ต่อไป

การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

การโอนกรรมสิทธิหรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 หรือ นส.3ก) ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

1. การยื่นขอ

1.1 สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีใบไต่สวนหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินดังกล่าวนั้นรวมกับที่ดิน ให้ไปยื่นคำขอ ดังนี้

1.1.1 ที่ดินที่อยู่ในเขตที่มีสำนักงานที่ดินสาขาให้ยื่นต่อเจ้าพนักงานที่ดินสำนักงานที่ดินสาขานั้น

1.1.2 ถ้าไม่มีสำนักงานที่ดินสาขาในเขตนั้นให้ยื่นต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด

1.2 สำหรับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น นอกจากที่ระบุไว้ใน 1 ให้ไปยื่นคำขอ ดังนี้

1.2.1 ที่ดินที่อยู่ในท้องที่กิ่งอำเภอ ให้ยื่นต่อปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอท้องที่นั้น

1.2.2 ที่ดินที่อยู่นอกท้องที่กิ่งอำเภอให้ยื่นต่อนายอำเภอท้องที่นั้น

1.3 ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3 หรือ นส.3ก) คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน (สำนักงานที่ดินกลาง) เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตาม 1 หรือ 2 แล้วแต่กรณีดำเนินการจดทะเบียนให้ก็ได้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด

ผู้แสดงความคิดเห็น การได้กรรมสิทธที่ดิน วันที่ตอบ 2009-05-13 11:40:32 IP : 125.25.252.88

ความคิดเห็นที่ 2 (3349662)
ปรึกษาผู้รู้ค่ะ ได้รับมรดกจากพ่อแม่ ท่านเสียชีิวิตไปแล้ว แต่ที่ดินยังไมได้เปลี่ยนชื่อ สิ่งที่ต้องการทำคืออยากเปลี่ยน และทำการสอบเขตรังวัดให้เรียบร้อย เพื่อให้ที่ดินสามารถปล่อยเช่าได้เลยทันทีหรือไม่คะ แล้วกรณีต้องไปทำธุรกรรมดังกล่าว ต้องทำอย่างไรดี หากมีที่ดินอยู่ไกลๆ เช่น สระแก้ว ระยอง ร้อยเอ็ด แต่เราอยู่ กทม.อ่ะค่ะ รบกวนแนะนำด้วยค่ะ ขอบคุณมากมากค่ะ
ผู้แสดงความคิดเห็น เอ (a-dot-kally-at-gmail-dot-com)วันที่ตอบ 2012-11-04 00:09:52 IP : 27.130.236.185

ความคิดเห็นที่ 3 (3391179)
ซื้อบ้าน-ขายบ้าน-ตกแต่ง-ฮวงจุ้ย-ข้อแนะนำการซื้อบ้านใหม่,มือสอง-รีวิวคอนโด http://www.home.co.th
ผู้แสดงความคิดเห็น kubar วันที่ตอบ 2014-06-10 11:16:50 IP : 183.89.60.226

ความคิดเห็นที่ 4 (3393638)
กรณีถ้าถูกโขมยโฉนดไปทำธุรกรรมนอกระบบ (จำนำนอกระบบร้อยละ 5) เมื่อเราทราบว่าโฉนดถูกโขมยและได้ดำเนินการขออายัดและทางสำนักงานให้ออกใบแทน ถามว่ากรณีนี้ เจ้าหนี้มีสิทธิที่จะคัดค้านหรือไม่ เพราะว่าเจ้าของโฉนดไม่ทราบเลยมาทราบเรื่องก็ต่อเมื่อเจ้าหนี้ได้ทำจดหมายแจ้งให้เจ้าของโฉนดทราบ แล้วเจ้าของโฉนดไม่ได้เป็นผู้เซ็นต์เอกสารทุกอย่างเลย แบบนี้ต้องทำอย่างไรค่ะ
ผู้แสดงความคิดเห็น phon (pramot_2509-at-hotmail-dot-com)วันที่ตอบ 2014-08-14 13:42:42 IP : 110.78.145.48

ความคิดเห็นที่ 5 (4502653)
Decide to join as a member directly on the website. Open a new world of gaming. Win slots easily Win the jackpot easily, slots, 100 free credit, no deposit required, make money quickly. Really get profit into your pocket 918kiss Slots are easy to break, direct website, considered in 2023 this place can be called a way to play slot games. Easy for real gamblers You must not miss it. Slots break easily and often.
ผู้แสดงความคิดเห็น 918kiss วันที่ตอบ 2023-11-08 12:55:46 IP : 223.206.216.181

[1]

แสดงความคิดเห็น
ความคิดเห็น *

ผู้แสดงความคิดเห็น *
อีเมล
	ไม่ต้องการให้แสดงอีเมล