ทุกวันนี้การก่อสร้างอย่างนับว่าเป็นสิ่งที่ต้องให้ความรอบคอบทั้งเจ้าของบ้านและสถาปนิกผู้ออกแบบ เพราะในปัจจุบันกฎหมายที่ควบคุมด้านความถูกต้องต่าง ๆ ในการก่อสร้างอาคารนั้นเข้มงวดมาก ก็เพื่อความเป็นอยู่ที่ปลอดภัยของสังคมเราครับ อย่างที่เห็นลงข่าวกันอยู่แทบทุกวันก็เรื่องการทรุดตัวของอาคารที่ก่อสร้างนั่นแหละครับ แสดงว่ามีการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน หรือ มีการออกแบบที่ไม่รอบคอบ ทำให้รัฐบาลต้องคุมเข้มเรื่องกฎหมายการก่อสร้างอาคารบ้านเรือนมากขึ้น เพราะในแต่ละครั้งที่อาคารบ้านเรือนทรุดตัวลงนั้น ไม่ใช่การสูญเสียแค่ทรัพยากรวัตถุเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงทรัพยากรบุคคลจำนวนมากที่อาศัยอยู่ในอาคารบ้านเรือนดังกล่าว ถ้าไม่ถึงแก่ชีวิตก็ต้องเสี่ยงกับความพิการทางใด ทางหนึ่ง นับว่าเป็นอุบัติเหตุที่ไม่มีใครอยากให้เกิดเลย ถ้าเช่นนั้นการเคารพในกฎหมายบ้านเมือง ก็เป็นการป้องกันไว้ดีกว่าแก้ ผมขอหยิบยกกฎหมายต่าง ๆ เกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารบ้านเรือน มานำเสนอให้ได้เข้าใจกันสักหน่อยนะครับ {mosimage}

ในการปลูกสร้างอาคาร บ้านเรือนต่าง ๆ นั้น จะต้องมีการควบคุมโดยรัฐอยู่ 3 ประเด็นใหญ่ ๆ

1. ควบคุมมาตรฐานของขนาด ระยะ และความแข็งแรงของอาคารรวมไปถึงสภาพแวดล้อมในบริเวณใกล้เคียง หรือ สภาพแวดล้อมที่เป็นวัสดุก่อสร้างที่เกี่ยวข้อง หรือเป็นของสาธารณะครับ ซึ่งส่วนมากจะเป็นรายละเอียดที่ควบคุมแนวทางในการออกแบบ ของสถาปนิก วิศวกร ซึ่งมีรายละเอียดที่ลึกซึ้งอีกมากก็เป็นหน้าที่ของสถาปนิกหรือวิศวกรที่ต้องเรียนรู้และศึกษาเพิ่มเติมเองครับ เพื่อให้การออกแบบนั้นถูกต้องตามหลักของกฎหมายที่รัฐบาลกำหนดไว้ แล้วคุณก็จะได้ชื่อว่าเป็นสถาปนิกหรือวิศวกรที่มีคุณภาพรักษาจรรยาบรรณของวิชาชีพนี้ได้เป็นเลิศครับ

2. กฎเกณฑ์ที่เกี่ยวกับการขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร เป็นรายละเอียดที่เกี่ยวกับการกำหนดให้ผู้ที่ต้องการปลูกสร้างอาคาร มีการเตรียมความพร้อมในเรื่องของเอกสาร หรือข้อมูลต่าง ๆ สำหรับใช้ในการขออนุญาต ก่อสร้างอาคารดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นผู้ที่ต้องยื่นขออนุญาตกับเขตหรือกับอำเภอที่จะมีการก่อสร้างอาคารดังกล่าวครับ

3. กฎเกณฑ์ที่เกี่ยวกับการควบคุมการก่อสร้างอาคาร เป็นรายละเอียดที่แจ้งให้ผู้ปลูกสร้างหรือผู้รับเหมาได้ทราบขั้นตอนในการปลูกสร้าง ความถูกต้องในการปลูกสร้างและการปฏิบัติต่าง ๆ ในการขณะก่อสร้าง เช่น การกำหนดว่าการตอกเสาเข็มต้องทำในเวลากลางวัน เป็นต้นครับ
เริ่มเข้าใจกันบ้างหรือยังครับ หลาย ๆ ท่านอาจเกิดข้อสงสัยใช่ไหมครับว่า รูปแบบอาคารก่อสร้างแบบไหนที่ต้องมีการขออนุญาต ผมมีรายละเอียดมาฝากเหมือนกันครับ

การก่อสร้างที่เข้าลักษณะอาคารและต้องมีการขออนุญาตเป็นดังนี้

1. อาคารที่มีการก่อสร้างขึ้นมาใหม่ล้วน ๆ
2. การต่อเติมหรือดัดแปลงอาคารที่มีอยู่แล้ว ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่ตัวอาคารหลังเก่าที่สร้างไว้ก่อนแล้ว หรือเป็นการต่อเติมที่ขยายเนื้อที่มากขึ้นกว่าเดิม
3. การแปลงหรือเปลี่ยนสภาพอาคาร ซึ่งก่อนนั้นเป็นการควบคุมเพื่อการใช้ประโยชน์อย่างอื่น แล้วมีการปรับเปลี่ยนเพื่อวัตถุประสงค์ใหม่
4. การแปลงหรือเปลี่ยนสภาพที่จอดรถยนต์ ที่กลับรถยนต์ หรือทางเข้าออกไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนเพื่อประโยชน์อย่างอื่น
5. การรื้อถอนอาคาร ที่ห่างบริเวณสาธารณะน้อยกว่า 2 เมตร หรือรื้อถอนอาคารสูงเกิน 15 เมตรที่ห่างอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 15 เมตร
หายสงสัยกันบ้างหรือยังครับสำหรับเรื่องราวของการปลูกสร้างอาคารกรณีที่ต้องมีการทำให้ถูกต้องและแจ้งให้กับเจ้าหน้าที่ด้านกฎหมายทราบ เห็นได้เลยใช่ไหมครับว่า การเปลี่ยนแปลงที่ต้องมีการทำให้ถูกต้องตามกฎหมายนั้น ล้วนเป็นสิ่งที่สำคัญทั้งสิ้น เพราะถ้าหากว่าเกิดการผิดพลาดจากความไม่รอบคอบหรือรู้เท่าไม่ถึงการณ์เนี่ย เสียหายทั้งชีวิตและทรัพย์สินเลยนะครับ


เข้าใจเรื่องของอาคารปลูกสร้างที่ต้องมีการขออนุญาตแล้ว ต่อไปก็เป็นเรื่องของการตรวจแบบขออนุญาตการปลูกสร้างอาคารบ้างนะครับ
การพิจารณาขออนุญาตแผนผังและแบบก่อสร้างที่ต้องมีการยื่นขอที่เขต ก็คือ อาคารที่พักอาศัย อาคารตึกแถว หอพัก แฟลต อาคารชุด สำนักงานทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม ห้องแสดงสินค้า โกดังเก็บของและอาคารพาณิชย์ โดยทั้งหมดจะต้องสูงไม่เกิน 4 ชั้นครับ ส่วนห้องแถวนั้นสูงไม่เกิน 2 ชั้น อาคารสัตว์เลี้ยง อาคารชั่วคราว สะพานไม้ หอถังน้ำ รั้ว เขื่อน ป้าย แผงลอย และถนน โดยให้เขตใช้เวลาในการอนุญาตให้เสร็จภายใน 10 วันครับ

ส่วนมากผู้ที่แบบก่อสร้างมีปัญหาหรือไม่ผ่านการขออนุญาตนั้นมักจะมาจากความผิดพลาดหรือหลงลืมในการเขียนแบบก่อสร้าง ซึ่งอาจจะเกิดจากการระบุจำนวนหรือขนาดของห้องผิดจากที่ระบุไว้ในเทศบัญญัติ เข่น ห้องพักอาศัยภายในบ้าน หรือห้องใด ๆที่ต้องมีคนเข้าใช้ จะต้องมีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 9 ตารางเมตร เรามักจะพบว่า สถาปนิกจะกำหนดห้องคนใช้ไม่ต่ำกว่า 9 ตารางเมตร ทำให้ไม่ผ่านการอนุญาตปลูกสร้างปัญหาที่พบมากอีกอย่างหนึ่งครับ คือความไม่ละเอียดรอบคอบในการเขียนแบบก่อสร้างของสถาปนิก ที่ไม่ระบุชนิดหรือขนาดของห้องหรือวัสดุก่อสร้างที่ชัดเจน

แต่ก็ได้มีการระบุรายละเอียดการเขียนแบบสำหรับยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารเอาไว้เป็นหลักใหญ่ ๆ เพื่อง่ายแก่การตรวจสอบด้วยตัวเองก่อนที่จะนำไปยื่นดังนี้ครับ

1. มาตราส่วน
ขนาด ระยะ น้ำหนักและหน่วยการคำนวณต่าง ๆ ของแผนผังแบบก่อสร้าง รายการก่อสร้างหรือ รายการคำณวนนั้นให้ใช้มาตราเมตริก
2. แผนผัง
- ใช้มาตราส่วนไม่เล็กกว่า 1 ใน 500
- แสดงขอบเขตที่ดิน และบริเวณติดต่อพร้อมเครื่องหมายทิศ
- แสดงขอบนอกของอาคารที่มีอยู่แล้ว
- แสดงขอบนอกของอาคารที่ขอพร้อมทั้งขนาดที่ดินและระยะห่างเขตที่ดินโดยรอบ
- แสดงทางระบายน้ำออกจากอาคารจนถึงทางระบายน้ำสาธารณะ พร้อมทั้งแสดงทิศทางส่วนลาดน้ำไหล
- แสดงทางสาธารณะที่ติดต่อกับที่ดินที่ก่อสร้าง พร้อมทั้งสถานที่ที่ใกล้เคียง
- แสดงระดับพื้นชั้นล่างของอาคารสัมพันธ์กับระดับพื้นดินหรือถนนสาธารณะ
3. แบบก่อสร้าง
- ให้ใช้มาตราส่วนไม่เล็กกว่า 1 ใน 100 สำหรับอาคารทั่วไป ส่วนโรงงานอุตสาหกรรมจะใช้ไม่เล็กกว่า 1 ใน 200 ก็ได้
- แสดงรูปด้านและรูปตัดขวา ทางยาวไม่ต่ำกว่า 2 ด้าน
- แสดงแผนฐานรากอาคารและแผนพื้นอาคารชั้นต่าง ๆ
- แสดงรายละเอียดสำคัญ ขนาด และวัสดุก่อสร้าง
- สำหรับอาคารสาธารณะและอาคารตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไปให้แสดงรายการคำนวณกำลังของส่วนต่าง ๆ ของอาคาร
- แบบก่อสร้างต่อเติมต้องแสดงของเดิมด้วย
4. แผนผังแบบก่อสร้างและรายการก่อสร้าง
ให้มีการลงลายเซ็นแจ้งสำนักงานหรือที่อยู่พร้อมทั้งคุณวุฒิของผู้กำหนดรายละเอียดนั้น ๆ ด้วย


ผู้ที่มีโครงการจะต่อเติมอาคาร ก็ต้องมีการขออนุญาตเหมือนกันนะครับไม่ใช่เฉพาะผู้ที่คิดจะก่อสร้างอาคารใหม่เท่านั้นเพราะการต่อเติมหากไม่ได้รับการตรวจสอบที่ถูกต้อง เกิดมีข้อผิดพลาดบางอย่างตามมาภายหลัง มีแต่เสียกับเสียครับ แต่การต่อเติมเพียงเล็ก ๆ น้อย ๆ ก็ไม่จำเป็นหรอกครับ การต่อเติมที่ต้องมีการขออนุญาตต้องเป็นลักษณะตามรายละเอียดที่นำมาฝากดังนี้ครับ

1. เพิ่มหรือขยายพื้นชั้นหนึ่งชั้นใด ตั้งแต่ 6 ตารางเมตรขึ้นไปครับ
2. เปลี่ยนหรือขยายหลังคาให้ปกคลุมเนื้อที่มากขึ้นกว่าเดิม ซึ่งเป็นการเพิ่มน้ำหนักแก่หลังคาเดิมเกินร้อยละสิบ
3. การเพิ่มหรือลดจำนวนเสาและคาน
4. การเปลี่ยนเสา คาน บันได ผนัง หรือเพิ่มผนัง หรือส่วนประกอบอื่นอันเป็นการเพิ่มน้ำหนักแก่อาคารเดิมร้อยละสิบ

การขออนุญาตการก่อสร้างอาคาร

1. ตรวจสอบว่าอาคารที่จะก่อสร้างนั้น อยู่ในพื้นที่ที่มีการประกาศควบคุมอาคารไว้หรือไม่
2. หากอยู่ในพื้นที่ที่มีการประกาศควบคุมอาคารให้ตรวจสอบต่อไปว่า มีประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องให้ใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ในท้องที่นั้นหรือไม่
3. ผู้ขออนุญาตต้องกรอกข้อความในแบบฟอร์ม พร้อมเอกสารและแบบแปลนประกอบการพิจารณาขออณุญาต ดังนี้
- แผนผังบริเวณ แบบแปลน รายการประกอบแบบแปลน จำนวน 5 ชุด ซึ่งแบบแปลนดังกล่าวต้องถูกต้องตามกฎหมาย
- รายการคำนวณโครงสร้างอาคารจำนวน 1 ชุด
- หนังสือแสดงความเป็นตัวแทนของเจ้าของอาคาร
- สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน วัตถุประสงค์และผู้มีอำนาจลงชื่อแทนนิติบุคคลผู้ขออนุญาต
- หนังสือแสดงว่าเป็นผู้จัดการหรือผู้แทนซึ่งเป็นผู้ดำเนินการกิจการของนิติบุคคล
- หนังสือแสดงความยินยอมและรับรองของผู้ออกแบบและคำนวณอาคารพร้อมทั้งสำเนาใบอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุมหรือวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุม
- สำเนาหรือภาพถ่ายโฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 3 หรือ ส.ค. 1 หรือหนังสือยินยอมของเจ้าของที่ดิน
- หนังสือแสดงความยินยอมของผู้ควบคุมงาน
- สำเนาหรือภาพถ่ายใบอนุญาตเป็นผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม หรือวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุม ของผู้ควบคุมงาน
- ใบอนุญาตตั้งโรงงาน หรือใบอนุญาตขยายโรงงานจากกระทรวงอุตสาหกรรมในกรณีต้องการก่อสร้างอาคารเพื่อใช้เป็นโรงงานอุตสาหกรรม
- หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงยินยอมให้ก่อสร้างอาคารชิดเขตที่ดินของผู้อื่น
4. การยื่นขออนุญาตจะต้องยื่นต่อเจ้าของพนักงาน
- ในเขตเทศบาลจะต้องยื่นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น ดังนี้
- ในเขตองค์การบริหารส่วนจังหวัดจะต้องยื่น ณ ที่ทำการองค์การบริหารส่วนจังหวัด
- ในเขตสุขาภิบาลจะต้องยื่น ณ ที่ทำการสุขาภิบาล
- ในเขตเมืองพัทยาจะต้องยื่น ณ ที่ทำการเขตเมืองพัทยา
- ในเขตกรุงเทพมหานคร จะต้องยื่นดังนี้
• อาคารพักอาศัยหรืออาคารที่สูงไม่เกิน 4 ชั้น หรือไม่เกิน 15.00 เมตร ให้ยื่นต่อที่ทำการเขต
• สำหรับอาคารสูงเกิน 4 ชั้นหรือเกิน 15.00 เมตร หรืออาคารพิเศษตามข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร ให้ยื่นที่กองควบคุมอาคาร สำนักโยธา กรุงเทพมหานคร
5. เมื่อเจ้าหน้าที่ได้รับเรื่องราวการขออนุญาตแล้ว จะต้องแจ้งผลการพิจารณาให้ผู้ขออนุญาตทราบว่าอนุญาตให้ก่อสร้างได้หรือให้แก้ไขเอกสารหรือแบบแปลนต่าง ๆ ภายใน 45 วัน นับแต่วันที่รับคำขออนุญาต
6. ผู้ฝ่าฝืนก่อสร้างอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต ต้องโทษปรับหนึ่งหมื่นบาทและหากฝ่าฝืนคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องรับโทษปรับอีกวันละห้าร้อยบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน
เรื่องราวของกฎหมายการก่อสร้าง เป็นเรื่องที่ทั้งผู้ก่อสร้าง สถาปนิก หรือ วิศวกรต้องเรียนรู้ร่วมกันนะครับเพราะถือเป็นความรับผิดชอบต่อสังคมที่เป็นจรรยาบรรณของผู้ก่อสร้าง ถ้ายังไม่เข้าใจก็ค่อย ๆ เรียนรู้กันไปเรื่อย ๆ ไม่ต้องรีบร้อนเดี๋ยวจะสับสนนะครับ เพราะเรื่องของกฎหมายการก่อสร้างไม่ง่ายเหมือนกฎหมายทั่ว ๆ ไปแต่ก็ไม่ยากเกินความสามารถของคนที่ตั้งใจจะเรียนรู้และอยากรับผิดชอบต่อสังคมครับ